Die gefühlte Gerechtigkeit
Rechtsprechung wird von Mietern und Vermietern unterschiedlich gesehenJustitia hat beide Augen verbunden. Und doch klagen Mieter wie Vermieter - wechselweise -, sie schaue mehr auf den jeweils anderen. Aber die Waagschalen des Rechts haben keine eindeutige Tendenz.
LORENZ KOCH
Ulf Börstinghaus ist Freund deutlicher Worte. "Der Tornado des Bundesgerichtshofs BGH fegt seit 2004 durch die Schönheitsreparaturen", sagt der Dortmunder Amtsrichter, der als Präsident des Deutschen Mietgerichtstages eine anerkannte Koryphäe für alles ist, was zwischen Mieter und Vermieter zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führt.
Zwei Drittel bis drei Viertel der in Mietverträgen üblicherweise enthaltenen Klauseln zu Schönheitsreparaturen - seiner Schätzung nach allein in schon in über sechs Millionen Mietverträgen der Mitglieder des GdW, des Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen enthalten - seien "in der Regel unwirksam", sagt Börstinghaus. Und: "Rein theoretisch" müsse der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen, könne sie der Mieter nach sieben, acht Jahren verlangen. Und der Vermieter dürfe wegen seiner Zuständigkeit dafür auch keinen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete erheben.
Wenn es dann zu Prozessen komme, gehe es immer um viel Geld, um etliche tausend Euro, merkt Börstinghaus an, und vor allem um große Fallzahlen. Letzteres alleine sei schon ein Grund, warum Vermieter sich von der Rechtsprechung benachteiligt fühlten, nachdem der Bundesgerichtshof 2004 die bis dahin über Jahrzehnte geltenden Schönheitsreparatur-Klauseln für unwirksam erklärt habe, die dafür Fristen festgelegt hatten.
Eine "gefühlte" Ungerechtigkeit gesteht Börstinghaus den Vermietern auch bei den Streitfällen um Räumungsklagen zu. Wenn Mieter zwei Monate lang keine Miete bezahlt haben, kann ihnen der Vermieter kündigen. In der Regel tut er das aber nicht sofort, sondern wartet noch einige Zeit. Denn auch die Vermieter wissen, dass Mieter nicht einfach aus bösem Willen die Miete nicht zahlen (bis auf die verschwindend geringe Zahl der "Mietnomaden", die sich vorsätzlich so verhalten), sondern dass es wirtschaftliche Rückschläge wie Arbeitslosigkeit oder ähnliches sind, die Zahlungsrückstände auftreten lassen. "Die großen Wohnungsunternehmen versuchen, da hilfreich zu sein", sagt Udo Casper, Landesgeschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in Baden-Württemberg, weil es oft um Menschen gehe, die "einfach überfordert" seien.
Wird also nach dieser Warte-zeit eine Räumungsklage angestrengt, dann dauert es nochmals einige Monate, bis ein Urteil ergeht. "Bei uns in Dortmund geht es schnell, innerhalb eines Monats", sagt Börstinghaus - in anderen Teilen der Bundesrepublik kann sich das aber hinziehen.
Mit dem Räumungsurteil hat der Vermieter aber noch keine freie Wohnung: "Wenn der Beklagte sich bockig stellt, kann er die Zustellung der Räumungsklage verzögern, dann dauert es wieder Wochen." Und bis es dann der Gerichtsvollzieher schafft, dann sind vom ersten Nicht-Zahlen der Miete schnell acht bis neun Monate ins Land gegangen, in denen der Vermieter keinen Cent gesehen hat. Ottmar H. Wernicke, Geschäftsführer der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Württemberg, beziffert die Zeitdauer, bis Mieter wirklich die Wohnung räumen müssen, auf "in der Regel eineinhalb Jahre".
Richter Börstinghaus dazu: Dann zweifle der Vermieter zu Recht am Rechtsstaat. Abhilfe könne schaffen, meint der Mietgerichtstags-Präsident, wenn in die Zivilprozessordnung, nach der die Räumungsklagen verhandelt werden, eine Regelung ähnlich wie im Arbeitsrecht aufgenommen werden könnte. Dort müssen Kündigungsschutzklagen bevorzugt behandelt werden - das sollte auch für Räumungsklagen gelten.
Ungerechtigkeit gegenüber den Vermietern empfindet Haus & Grund-Geschäftsführer Wernicke auch, weil es ihnen "sehr schwierig" gemacht werde, über Miet-Interessenten im Voraus eine Bonitäts- oder Liquiditäts-Auskunft zu erhalten: "Es kann nicht sein, dass wir nicht nach der Solvenz des Mieters fragen dürfen."
Sieht Wernicke eine Bevorzugung der Mieter in der Rechtsprechung "schon, wenns um die wesentlichen belastenden Aspekte im Mietverhältnis geht", so hat Börstinghaus in einer Untersuchung mit vielen Belegen festgestellt, dass sich Justitias Waagschale nicht nur nach einer Seite neigt. "Wer in den letzten Monaten an Veranstaltungen zum Mietrecht insbesondere von Eigentümer- oder Verwalterverbänden teilgenommen hat, konnte erleben, dass sich dort der Eindruck breit macht, der BGH . . . hätte eine Hatz auf Vermieter eröffnet." Wo Interessen aufeinander stießen, gebe es manchmal statt sachlicher Argumente persönliche Angriffe. Das sei "in unserer (Medien-)Gesellschaft wahrscheinlich der leichtere Weg, wahrgenommen zu werden."
Man könne sicher an einzelnen Urteilen Kritik üben, "Was sich zur Zeit aber . . . abspielt, ist etwas anderes." Da komme "wieder das alte Misstrauen gegen Mietrichter auf. Ähnlich der Diskussion im Arbeitsrecht, wo Arbeitsrichter auch unter dem Generalverdacht stehen, immer zugunsten der Arbeitnehmer zu entscheiden, haben auch Mietrichter mit dem Dauervorwurf zu leben, dass Vermieter vor Gericht die schlechteren Karten hätten."
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Erscheinungsdatum: Dienstag 21.10.2008
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